柬埔寨、老挝、缅甸、泰国及越南均为具备高度发展潜力的投资司法辖区，凭借区域内较快的经济增长、相对较低的运营成本以及具吸引力的投资激励政策，为投资者在该地区开展业务提供了诸多有利条件。尽管进入上述国家市场在整体流程上存在一定共通性，但各司法辖区在法律监管框架、准入条件及合规重点方面均具有其独特要求与考量。本指南旨在系统梳理投资者在上述国家启动及开展经营活动过程中所涉及的基本程序、可行路径以及关键法律与合规考量，以协助投资者更有效地评估投资方案并制定合规、可行的市场进入策略。

2025年1月1日，泰国商业部商务发展厅（DBD）联合多个政府机构，实施了新的严格公司注册审查措施，以防止实体开设企业骡子账户用于在泰国从事犯罪活动。 根据《中央公司及合伙登记办公室令第3/2024号》，对于涉及基础犯罪行为或名下银行账户被用于基础犯罪活动的人士，根据反网络诈骗行动中心（AOC）向反洗钱办公室（AMLO）发出的通报及AMLO汇总名单，规定了新的合伙企业及有限公司设立登记程序。 该命令确立了以下主要要求： 合伙企业的经营合伙人及有限公司的董事，如其姓名被AMLO列入涉及基础犯罪或其名下银行账户被用于基础犯罪的人员名单，必须亲自到登记官面前办理相关手续。 被AMLO名单列明的相关人员，必须向DBD登记官出示有效身份证明文件（例如：国民身份证、政府官员身份证、政府或国有企业雇员身份证、外侨身份证、护照、代替旅行证件的文件，或其他附有照片的类似身份证明文件）。 DBD与各相关政府机构的此次合作，旨在根除不法分子利用依法设立的实体开设骡子账户以欺骗公众的问题，同时加强对被用于从事洗钱、网络犯罪等非法活动的企业骡子账户的审查与筛查。这些举措也是泰国政府打击经济犯罪总体政策的一部分。 如需了解有关DBD新规或泰国公司注册事宜的更多信息，请联系Penrurk Petchmani，电子邮件地址为[email protected]。

泰国银行（BOT）发布了《数字欺诈管理指引（草案）》，旨在协助金融服务提供者应对数字欺诈问题，并维护泰国金融体系的安全与信任。该草案指引现已公开征求意见，截止日期为2025年3月18日。指引为金融服务提供者提供了涵盖数字欺诈预防、检测、管理与处置，以及对受欺诈影响客户的支持等方面的全面框架。 泰国银行初步计划于2025年4月1日实施该指引草案，并同步发布关于打击“骡子账户”（即用于接收和转移犯罪所得资金的存款账户或电子钱包账户）的最低必要措施通函，以及关于加强泰国客户尽职调查（CDD）与加强型尽职调查（EDD）程序的相关措施。 根据该指引草案，“金融服务提供者”包括《金融机构业务法》下的金融机构及特殊金融机构，以及《支付系统法》下的支付服务提供者。 商业银行、特殊金融机构及可转账电子钱包服务的运营商必须遵循指引草案中的所有要求。其他金融服务提供者（例如，除可转账电子钱包服务运营商以外的支付服务提供者）可根据其自身的服务、产品及服务渠道的实际情况，酌情落实指引草案的相关规定。 数字欺诈管理要求 指引草案设立了以下主要要求： 政策与监督。金融服务提供者的董事及高阶管理人员必须制定并采纳适当的“端到端”欺诈管理政策及关键绩效指标（KPI），以应对数字欺诈，涵盖预防、监测、侦测、管理、处置及对受影响客户的支持。 欺诈管理流程。金融服务提供者必须建立明确的数字欺诈管理框架，涵盖客户生命周期的各个阶段，从客户开户到服务终止，且至少符合行业标准，涵盖以下流程： 客户身份识别（KYC）及客户尽职调查（CDD）：服务提供者必须实施风险评估程序，以识别潜在的骡子账户，持续监控客户的交易行为，并定期审查及更新客户的风险等级。此外，认证程序必须根据（1）交易的风险等级，（2）产品与服务类别，以及（3）服务渠道的不同，采取相应措施。 欺诈监控与侦测：服务提供者必须制定主动的流程，以侦测和监控异常交易，并利用来自不同来源的数据识别潜在骡子账户及欺诈行为。这可能包括采用新兴技术（例如人工智能）以提升侦测效率，并应对新型欺诈手法。 欺诈应对与处置：服务提供者必须制定迅速且适当的措施，以防止、限制并及时减轻数字欺诈造成的损害（例如通过向客户发出预警），并妥善处理疑似骡子账户。同时，服务提供者必须以清晰、公正、迅速的方式回应并支持受骗客户（例如通过专设热线电话和电子渠道提供24小时客户支持，设立具时效性的服务水平协议以协助受影响客户，并向泰国银行报告任何导致广泛客户损失或影响金融服务提供者声誉的事件）。 信息共享。金融服务提供者必须建立机制，确保能够及时、准确地与其他金融服务提供者及相关外部机构（如反洗钱办公室、泰国皇家警察）共享信息，以加强集体欺诈管理工作。同时，必须指定负责人协调并获取进行调查所需的信息。 宣传与意识提升。金融服务提供者必须主动提高客户及公众对数字欺诈的认知，以预防和减少潜在损害。必要的措施包括：至少每月一次通过便捷易达的服务渠道（例如移动应用程序或社交媒体上的信息图）推送实用的防诈信息，并要求客户在使用移动银行服务及可转账电子钱包服务时进行防诈意识测试。

2025年2月20日，越南国会公布了已通过的第170/2024/QH15号决议，旨在针对岘港市、胡志明市及庆和省的重要房地产项目及土地问题，制定特别机制与政策以解决相关困难与障碍。该决议将于2025年4月1日生效，主要目标是解决此前在监察结论、审计报告及法院判决中发现的问题，包括岘港市涉及1,313宗土地使用期限违规案件。 解决方案 第170号决议提出了一系列机制和政策，以扫除障碍，推动项目顺利实施。根据具体地区的不同，可能适用以下解决措施： 对于岘港市商业生产用地土地使用年限存在违规情形的已发放土地使用权证（LURC）：对于已实际投入使用及开发的项目，可将土地使用权证中的土地使用年限调整为自土地划拨、租赁、用途变更决定或实际交付之日起计算的50年。 关于岘港市、胡志明市及庆和省列入清单的项目继续使用土地、确定地价及计算土地使用费和土地租金的事项：各市/省人民委员会将在其权限范围内，依据现行法律，对相关项目的土地、投资、建设、环境及林业手续进行审核并完善。 经全面审查并确认符合法律法规要求的项目，且符合城市规划、环境标准及国家安全要求的，将获准继续实施。投资者亦须履行相应的财务义务，包括缴纳土地使用费及土地租金，且该等费用将根据土地划拨或租赁决定时适用的岘港市、胡志明市及庆和省土地价格表进行重新评估及征收。 若作出土地划拨或租赁决定时适用的地价未能反映实际市场价值，各省人民委员会有权确定具体地价。 对于不符合条件的项目，将依法收回其土地使用权。 展望 第170号决议体现了越南国会在解决项目及土地管理长期存在问题方面所作出的重要努力。相关利益方应仔细研读该决议内容，并确保严格遵循所列解决方案，以避免潜在的法律及财务风险。